Otel alırken sadece tapu yetmiyor

26 Ağustos 2026'da yürürlüğe giren yönetmelik değişikliğiyle basit konaklama turizm işletme belgesinin yalnızca miras yoluyla el değiştirebileceği hükme bağlandı. Av. Esin Yüce, otel satın almayı planlayan yatırımcıların artık yalnızca tapuya değil, tesisin hangi belgeyle faaliyet gösterdiğine de bakması gerektiği uyarısında bulundu.

Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın basit konaklama tesisleri ve plaj işletmelerine ilişkin yönetmelik değişikliği, 26 Ağustos 2026 tarihli ve 33352 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Düzenlemeye göre basit konaklama turizm işletme belgesi, ölüme bağlı tasarruf veya miras yoluyla intikal dışındaki hiçbir nedenle devredilemeyecek. Bu kurala aykırı bir devrin tespit edilmesi halinde valilik tarafından yaptırım uygulanacak.

Av. Esin Yüce, düzenlemenin özellikle otel alım-satımlarında gözden kaçabilecek ciddi bir risk yarattığını belirterek şunları söyledi: "Bir otel satın aldınız, tapu devri tamamlandı. Peki gerçekten oteli de satın almış oldunuz mu? Turizm sektöründe artık bu sorunun cevabı her zaman 'evet' değil. Oteli satın almak, mevcut basit konaklama belgesinin de otomatik olarak alıcıya geçeceği anlamına gelmiyor."

Yeni başvuru imkânı da yok
Yüce, konunun önemini artıran bir başka noktaya da dikkat çekti. Basit konaklama turizm işletme belgesinin, Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında belirli şartları sağlayan mevcut tesislere verilmiş özel nitelikte bir belge olduğunu hatırlatan Yüce, "Bu belge için bugün yeni başvuru yapılması da mümkün değil; mevzuatta öngörülen başvuru süresi sona erdi. Dolayısıyla belgesini kaybeden bir tesisin aynı statüye yeniden kavuşması kolay değil" dedi.

“Taşınmaz satışı, işletme devri ve hisse devri aynı şey değil”
Yüce'ye göre satın alma işleminin nasıl yapılandırıldığı artık belirleyici bir önem taşıyor. "Taşınmaz satışı mı yapılıyor, işletme mi devrediliyor, yoksa şirket hisseleri mi el değiştiriyor? Bu üç işlem aynı şey değil ve turizm belgesi bakımından sonuçları da aynı olmayabilir" diyen Yüce, belgenin devredilemeyeceği bir işleme rağmen faaliyete aynı belgeyle devam edilmesinin ayrıca idari yaptırım riski doğurabileceğini vurguladı.

Yatırımcılara satın alma öncesinde tapu, ipotek, haciz ve imar incelemesinin yanı sıra tesisin ruhsatını, turizm belgesinin türünü ve işlem sonrasında bu belgenin hukuki durumunu da mutlaka araştırmalarını öneren Yüce, satış sözleşmesinde de belgenin akıbetinin açıkça düzenlenmesi gerektiğini söyledi.

Yüce sözlerini şöyle tamamladı: "Bazen bir yatırımın en büyük riski satın alma bedeli değildir; satın aldığınız şeyi kullanıp kullanamayacağınızdır. Bu nedenle otel alırken sorulacak soru yalnızca 'Tapu kimin adına?' olmamalı. Asıl soru şu: 'Bu tesis hangi belgeyle faaliyet gösteriyor ve ben satın aldıktan sonra bu belge ne olacak?' Turizm yatırımlarında iyi bir hukuki inceleme, sözleşme imzalandıktan sonra değil, yatırım kararı verilmeden önce başlar."

Fiziki standartlar 1 Kasım'da yürürlüğe giriyor
Aynı yönetmelikle basit konaklama tesislerinde aranacak asgari nitelikler de yeniden belirlendi. Buna göre 25 oda ve üzeri kapasiteye sahip tesislerin girişinde resepsiyon bulunması zorunlu hale getirildi. Resepsiyon, yiyecek-içecek muhafazası, ilk yardım, temizlik, havuzlar ve odalara ilişkin asgari şartlar ise 1 Kasım 2026'da yürürlüğe girecek. Denetimlerde valiliklerin yanı sıra Bakanlık kontrolörleri de yetkili kılındı.